Mis 8 pasos exitosos para encontrar tu propiedad que genera alta renta

Invertir en inmuebles tiene mucho de arte y de ciencia.

La ciencia viene del por qué de los números de los históricos de desempeños, análisis demográficos y las tendencias nos permiten tener una idea clara donde es mejor para invertir.

El arte viene de como cuando un diamante al ser extraído de la mina, tiene una apariencia de una roca negra sin ningún atractivo, pero el orfebre sabe la hermosa pieza que yace dentro y se encargará de tallarla hasta que sea una piedra extraordinaria, esto se llama tener visión, y en bienes raíces ocurre igual con una zona y su potencial de lo que puede convertirse a futuro, o de una propiedad que tal vez ahora no se ve prometedora pero por su ubicación y otros factores es una joya potencial de negocios.

Ya debes tener claro que tipo de propiedad, y cuál es tu monto de inversión ajustado a la realidad del mercado, acá les comparto mis 8 pasos que me han ayudado en el éxito de encontrar todas las unidades que han sido un éxito para mis clientes para mi y que ahora puede ser para Ti:

1. Números: encontrar una propiedad es un juego de números, es decir, debes sentarte con tu corredor y buscar en el MLS o IMAPP ( acá buscamos las que están offmarket) un promedio de 100 unidades en el submercado a invertir.
2. Selección y filtro: luego de saber cuáles son las unidades que están disponibles, debes filtrarlas. Ocurre que si lees las letras pequeñas de los listing te puede sorprender la cantidad de restricciones y remarks que tiene algunas unidades listadas, tales como: no lease 1st year owned( es decir que si la compras no puedes rentarla el 1er año), HOPA (para mayores de 55 años), no corp ownership allowed ( no pueden comprar compañías), etc. Esto es muy importante tenerlo en cuenta, porque si no puedes perder tu tiempo e inclusive dinero al realizar el siguiente paso que son las ofertas en unidades que no valen la pena según tu perfil de inversión, además los portales públicos como Zillow, Trulia y otros no ofrecen esta información tan detallada y que sólo podrás encontrar a través de un corredor con licencia o a través de portales especializados en inversión inmobiliaria que son pagos con contratos anuales.
3. Ofertar: con la gran demanda de hoy día, en mi caso, si la propiedad suma puntos dentro de mis parámetros, le envío ofertas al listing agent del vendedor, con condiciones en el contrato que el mismo está sujeto a showing. A la hora de ofertar, es importante determinar los comparables o “comps” de la zona para enviar una que sea justa.
4. Showing o ver físicamente la unidad: esta parte es un poco agotadora y requiere de inversión tanto de tiempo , por que posiblemente te tome un día o días en ver todas las unidades, como de dinero (mucha gasolina, y depende de cómo esté el galón en ese momento, además posiblemente te tocará comer en la vía). Este tramo es importante porque te permite conocer aún más tu mercado y ver las aristas de la propiedad: escuelas, comercios cercanos, vías, conocer a los vecinos conversando con ellos, con la policía acerca de la seguridad, etc.
5. Seleccionar: una vez hagas la oferta y luego veas la unidad, la otra parte tiene un tiempo límite para responder tu oferta, y por experiencia, luego de someter más de 1000 ofertas puedo decirte con seguridad que de las 10, sólo 3 a 4 serán las que respondan, luego de esto llegará el momento de elegir la mejor alternativa según tus parámetros.
6. Inspección: ya una vez elegida la unidad, viene el período de inspección, y es cuando el inspector licenciado que es parte de tu equipo, va a la unidad a chequear que todo esté bien o tal vez no tan bien. Luego vendrá el reporte de inspección que te dirá exactamente donde estás parado y que debes hacer, es decir si esa unidad con sus detalles tiene potencial para ser habitable o no, vale la pena invertir en ella o no.
7. Negociación: Si luego del reporte y de entender con tu contratista cuánto hay que invertir en reparar y poner esta unidad en las mejores condiciones, llegará el momento de re negociar el precio de la unidad con la otra parte. Esto es crucial e importante para que los números que buscas sean una realidad.
8. Cierre: si llegas a un acuerdo satisfactorio con el vendedor, entonces todo lo que queda es cerrar la unidad, felicidades! ya tienes un excelente negocio en tus manos.

De nuevo, encontrar una propiedad que genere alta renta es como encontrar un diamante de una mina, se requiere de tener una meta clara, de mucho esfuerzo en cavar, de técnica para tallar la piedra y la visión de cómo terminará esa hermosa pieza al final del labrado.                                                       Salvador Pepe Experto en soluciones de Inversión Inmobiliaria en mercados alternativos de alta renta.

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