Cuando seleccionamos a un inquilino para nuestras propiedades, recibimos muchas solicitudes y se compara cada una con un criterio establecido por la industria de manejo de propiedades de bienes raíces residenciales, se le hace saber a este prospecto que se le está haciendo una evaluación y después de los resultados, si esta persona pasa los criterios se realiza el contrato, sino seguimos al siguiente candidato.
Todos tienen que pasar los filtros, que son el financiero, las referencias y antecedentes policiales, y se toman otras perspectivas, a fin de cuentas se busca un inquilino de bajo riesgo y que sea alta la rentabilidad con un pago mensual sin complicaciones, acá los más destacados:
1) Ingresos: obviamente se verifican si sus ingresos cubren la renta. Un inquilino debería tener ingresos por lo menos 3.5 veces más que el canon de arrendamiento.
2)Registro de Crédito: indica si cancela sus deudas y hace sus pagos a tiempo. Este registro es llamado FICO, y debería exceder en los mejores casos de 650.
3) Antecedentes criminales: Obvio que ningún dueño querrá alquilar y ninguna asociación autorizará un inquilino con antecedentes, y los más destacados que se evalúan son de índole sexual y tráfico o posesión de drogas.
4)Referencias de arrendadores anteriores: queremos saber cómo fue la relación y el comportamiento de este prospecto con arrendadores anteriores
Otras puntos que sirven para tamizar:
a)Mudanzas muy seguidas: al verificar sus referencias anteriores, detallamos si en los últimos 12 meses han tenido dos o más mudanzas o más de 5 en 2 años, esto indicaría inestabilidad por alguna razón.
b)Viven con familiares o en un motel: esto puede ser una señal de una persona que acaba de salir por un “eviction” o desalojo.
c) Ciertos tipos de Tatoos: cuando observamos que una persona tiene tatoos “hechos en casa”, eso nos pone en alerta. Algunos Tatoos son arte, pero otros pudieran ser indicaciones de comportamientos antisocial.
d) Trayectoria laboral: buscamos personas que más allá de un trabajo, tengan una carrera, ya que esto determina una estabilidad, pagos por beneficios, bonos, horas extras, etc, no queremos a un prospecto lo que en Venezuela le llaman “mata tigres”, es decir una persona sin trabajo fijo.
e) Deben dinero de multas: cuando verificas en la página de tránsito por el seguro social si esta persona debe una o varias multas con poco o mucho tiempo, es un mensaje claro que no tomará con seriedad el pago mensual de las rentas.
f) Desean pagar depósitos después de mudarse: cuando un prospecto a la hora de firmar un contrato de renta y no tiene los depósitos que se piden e indica que los abonará luego de mudarse, es un indicador de problemas a futuro.
No existe el inquilino perfecto pero todas las evaluaciones anteriores nos permitirán tener la idea más clara de quien es el mejor candidato para alquilar la propiedad y obtener el mejor rendimiento de la misma con bajo riesgo.
Salvador Pepe
Director
International Business and Real Estate Investment Property Finder
Proyectos Oportunidad Inversión Inmobiliaria Internacional