En los últimos años el mercado de Florida ha tenido uno de sus mejores años en décadas.
Por ejemplo en Fort Myers, la alta demanda proveniente de una entrada constante de trabajadores con salarios altos hizo subir los alquileres a un ritmo vertiginoso las tarifas aumentaron un 23,5 por ciento, ubicando a la ciudad en el tercer lugar a nivel nacional entre las principales áreas metropolitanas.
El alquiler promedio registró $ 2133, mientras que la cifra de EE. UU. se situó en $ 1594.
Con una mayor demanda y un mejor rendimiento que otros tipos de bienes raíces, no es de extrañar que se espere que el volumen de inversión multifamiliar de EE. UU. alcance los $234 mil millones este año.
A pesar del costo inicial más alto, los inversionistas enfocados en el futuro están poniendo su mirada en las propiedades inmobiliarias multifamiliares en lugar de las unifamiliares como un activo generador de ingresos debido a su estabilidad, resistencia y rentabilidad.
Ya sea que Ud sea un inversionista nuevo o un propietario unifamiliar experimentado interesado en diversificar su cartera, los activos multifamiliares requieren consideraciones cuidadosas para garantizar que se ejecute correctamente y maximizar su retorno de la inversión (ROI).
Siga estos siete pasos al comprar su primera propiedad multifamiliar para alcanzar el máximo éxito de inversión
Para ayudarlo a que su estrategia de inversión tenga el mejor comienzo posible, siga nuestros siete pasos principales para comprar con éxito su primera propiedad multifamiliar de nuestro equipo experto de asesores de inversiones multifamiliares.
Paso #1: Elija una estrategia de inversión.
Suponiendo que ya haya aprendido los conceptos básicos del mercado inmobiliario, es importante comienzar decidiendo qué estrategia de inversión multifamiliar se adapta mejor a sus objetivos únicos.
Las siguientes estrategias de inversión son algunas de las más exitosas en el mercado multifamiliar y cada una ofrece un perfil de riesgo y nivel de participación diferente:
- Value-Add, también llamada estrategia BRRRR, es la más común entre los inversores e implica comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar y repetir el proceso nuevamente con una nueva propiedad. Ofrece un alto nivel de involucramiento en el proyecto, apoyo en la construcción de una amplia cartera y generación de ingresos pasivos constantes.
- DISTRESSED: suelen ser propiedades son unidades que no están estabilizadas, tienen alta tasa de desocupación debido a mal manejo administrativo y mantenimiento diferido muy pronunciado. Este tipo de propiedades tiene un alto nivel de retorno pero también de riesgo, por diversos factores y variables.
- TURNKEY : consiste en adquirir activos altamente estables y de bajo riesgo, como los que se encuentran en los principales mercados, apartamentos totalmente alquilados o bases de inquilinos de alto crédito, lo opuesto a las dos estrategias anteriores. Ofrece flujo de efectivo confiable y preservación del capital.
Cada estrategia ofrece un perfil de riesgo y un nivel de participación diferentes, así que asegúrese de tomarse el tiempo para elegir la que mejor funcione para usted como inversionista individual.
Paso #2: Reúnase con un prestamista.
Una vez que haya determinado su estrategia de inversión, es hora de reunirse con un prestamista para explicarle su plan y asegurarse de que está calificado con ellos en cuanto a lo que puede comprar.
Los prestamistas también pueden ayudarlo a obtener préstamos para garantizar que tenga todo el capital necesario para realizar una compra.
Los bancos o prestamistas a la hora de evaluar un préstamo sobre propiedades multifamiliares, van a considerar mucho más los factores de ROI de la propiedad a la hora de evaluar que a ti como persona,
Es importante que haya hablado con los prestamistas antes de programar reuniones con los corredores para brindarles el mayor nivel de confianza posible en su interés y capacidad para ejecutar un acuerdo multifamiliar.
Paso #3: Prepare sus documentos.
Incluso si ya posee varias casas unifamiliares, puede ser difícil que lo tomen en serio en el mercado multifamiliar cuando no tiene experiencia.
Antes de comenzar a hablar con corredores y otros profesionales de la industria, debe demostrar que está preparado. La mejor manera de hacer esto es llegar a las reuniones armado con los documentos que los corredores quieren ver.
Estos documentos incluyen:
Un resumen de lo que has hecho en el pasado.
Extractos bancarios para demostrar que tiene el capital necesario
Calificación con un prestamista que muestra su poder adquisitivo
Al presentar estos elementos cuando hable con los corredores, demostrará que ha realizado la due dilligence, que está listo para seguir adelante y que está preparado para ejecutar un trato una vez que encuentre la propiedad adecuada.
Paso #4: Encuentre una propiedad que se ajuste a sus criterios.
Una vez que haya completado todo el trabajo preliminar en los pasos anteriores, es hora de trabajar con un corredor experimentado para encontrar una propiedad multifamiliar ideal que cumpla con sus objetivos únicos de inversión en bienes raíces.
Al realizar su búsqueda, considere los siguientes factores para identificar la mejor propiedad:
- Ubicación: revise la información sobre las tasas de empleo locales, el ingreso per cápita, las tasas de criminalidad y la demografía de los posibles inquilinos.
- Flujo de caja: realice su propio análisis de la propiedad en lugar de depender de la tasa de capitalización anunciada o publicada para identificar el margen de beneficio potencial exacto.
- Mejoras de capital: busque propiedades con mejoras simples y económicas que se puedan realizar para aumentar rápidamente el valor de la propiedad.
- Precio: consulte a un experto en viviendas multifamiliares para evitar pagar de más en su propiedad de inversión multifamiliar. Recuerde: el éxito de su inversión dependerá en gran medida del precio de compra inicial.
Paso #5: Haga una oferta y ejecútela rápidamente.
Una vez que haya identificado su propiedad ideal, consulte con su agente para determinar la oferta más alta que está dispuesto a hacer en función de su presupuesto y límite de financiación. Una vez que haya establecido ese número, muévase rápidamente y dé luz verde a su agente para hacer una oferta en su nombre.
Muchos inversionistas multifamiliares primerizos dudan y comienzan a cuestionarse a sí mismos justo antes de hacer una oferta, no haga esto. Ya hizo el trabajo preliminar y demostró que está listo para invertir: el único paso que queda es ser decisivo y ejecutar su plan. Si duda, habrá muchos otros inversionistas multifamiliares esperando en línea para comprar la propiedad.
Es importante tener en cuenta que las contraofertas son comunes en los acuerdos de bienes raíces comerciales, así que no se desanime si tiene que renegociar antes del cierre. Una vez que se acepta su oferta final, es el momento del proceso de cierre que implica comprar un seguro, programar una inspección y manejar los costos de cierre.
Paso #6: Renueve y repare su nueva propiedad.
Una vez que haya completado el cierre de su propiedad multifamiliar, comienza el verdadero trabajo.
Comience por hacer las renovaciones o reparaciones necesarias en la propiedad para dejarla lista para los inquilinos entrantes. Las reparaciones deben incluir cualquiera de las enumeradas en su informe de inspección y las necesarias para que la propiedad cumpla con los estándares de los códigos locales.
También debe realizar renovaciones que agreguen valor para ayudarlo a atraer a más inquilinos y permitirle aumentar su alquiler (a su vez, aumentar sus ingresos operativos netos generales), como volver a pintar el exterior, actualizar los electrodomésticos de la cocina, mejorar los sistemas HVAC o reemplazar el piso.
Paso #7: Cree un plan de administración de propiedades.
El paso final en el inicio de su viaje de inversión multifamiliar es crear un plan de administración de propiedades para su nuevo activo para maximizar su ROI.
Un plan confiable de administración de propiedades garantizará que cobre el alquiler a tiempo, atienda los problemas de mantenimiento de manera oportuna y mantenga a sus inquilinos satisfechos.
La decisión que debe tomar es si desea administrar la propiedad usted mismo o contratar a un administrador de la propiedad (o una empresa de administración de la propiedad) para que asuma la responsabilidad por usted.
Si decide subcontratar el administrador de su propiedad administrará activamente la propiedad por usted mediante el manejo de arrendamientos, la gestión de problemas de inquilinos y desalojos, la organización del mantenimiento y las reparaciones, y el monitoreo de la funcionalidad de los servicios públicos. También son responsables de la colocación de inquilinos y de la comercialización activa de unidades que están disponibles para alquiler. ES LO MÁS RECOMENDABLE.
Sin embargo Ud. puede administrar la propiedad usted mismo y asumir todas las responsabilidades diarias de administrar inquilinos.
No hay una forma correcta o incorrecta, depende de su preferencia personal, pero recuerde que la administración de propiedades requiere mucho tiempo y atención.
En A&S Property Finders somos una compañía de consultoría de inversión inmobiliaria boutique en Florida con 20 años de experiencia.
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La experiencia de nuestros clientes al comprar propiedades de alta renta con nosotros es que han podido tener LA LIBERTAD DE ELEGIR el estilo de vida que ellos quieren para ellos y toda su familia.
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